La décision de la Cour suprême de mettre fin au moratoire sur les expulsions semble être un petit signe que le marché locatif revient à la normale après le chaos de la pandémie de COVID-19. Alors que le moratoire a été établi pour protéger les locataires pendant la crise sanitaire mondiale, malheureusement, les propriétaires ont dû payer la facture. La décision fédérale devrait être une bonne nouvelle pour la plupart des propriétaires, mais dans de nombreux cas, il y a encore de la confusion quant au moment où vous pouvez expulser un locataire qui ne paie pas de loyer.
La plupart des propriétaires et propriétaires préfèrent ne pas expulser les locataires. Cependant, dans certains cas, il n’y a pas d’alternative. Avoir un locataire qui ne peut pas payer le loyer a un impact sur l’entreprise d’un propriétaire. Par exemple, pendant la pandémie de coronavirus, de nombreux propriétaires n’ont pas pu payer leur hypothèque et avaient des factures d’impôt foncier colossales à payer, et ils ont dû le faire sans grande aide au niveau fédéral ou étatique. Même si les locataires recevaient une aide au logement, pour beaucoup, cela ne suffisait toujours pas à payer le loyer, de sorte que leurs propriétaires étaient laissés pour compte.
La fin du moratoire signifie-t-elle un retour à la normalité ? Ou la crise du marché locatif continuera-t-elle à semer l’incertitude chez les bailleurs et les propriétaires ? Malheureusement, la réponse n’est pas aussi simple qu’il y paraît.
La fin des moratoires sur les expulsions : ce que les propriétaires doivent savoir
La Cour suprême a levé l’interdiction fédérale des expulsions fin août 2021. Il semblerait que les propriétaires pourraient désormais prendre des mesures pour expulser les locataires délinquants avec un loyer impayé. Mais de nombreux États continuent d’avoir des moratoires en place. Par exemple, Nolo rapporte que la Californie continuera d’interdire les expulsions jusqu’à la fin septembre, et New York maintient un moratoire sur les expulsions jusqu’à la mi-janvier 2022. D’autres États ont limité les expulsions pour non-paiement du loyer jusqu’à la fin de la pandémie— et quand ce jour viendra, nul ne le sait.
Pourquoi la fin des moratoires sur les expulsions n’est pas si simple
Plutôt que d’apporter clarté et soulagement, l’interdiction d’expulsion continue de semer la confusion. Malheureusement, de nombreux propriétaires sont toujours confrontés à des difficultés financières, et ce sont les petits investisseurs individuels qui sont les plus durement touchés. Selon Bloomberg, la fin des moratoires ne signifie pas la fin des problèmes financiers des propriétaires.
Voici quelques statistiques alléchantes.
- On estime que pas moins de 3,5 millions de ménages sont en retard de loyer.
- Les loyers impayés s’élèvent à environ 17 milliards de dollars.
- Plus de 3 millions de ménages risquent d’être expulsés.
- D’ici la fin de l’année, il pourrait y avoir environ 750 000 expulsions.
- 47 milliards de dollars sont mis à la disposition des propriétaires pour les soulager. Cependant, la bureaucratie des États et des gouvernements locaux signifie que les secours sont soit lents à arriver, soit difficiles à obtenir.
Même s’il est possible d’expulser les locataires en retard de loyer, cela ne signifie pas que chaque propriétaire peut se permettre de déposer une demande d’expulsion. Expulser un locataire en difficulté est un processus coûteux, et en plus de l’argent impliqué, il faut du temps pour expulser quelqu’un. Donc, en fin de compte, cela ne garantit pas qu’un propriétaire puisse récupérer le loyer impayé.
À la lumière de cela, de nombreux propriétaires peuvent décider de se replier et de travailler avec les locataires pour élaborer un plan de paiement. Après tout, l’interdiction des expulsions ne signifiait pas que les arriérés de loyer étaient annulés. Les locataires doivent toujours à leurs propriétaires toute dette impayée qu’ils ont contractée pendant la crise du COVID-19.
Pour que les locataires soient éligibles à la protection, les propriétaires doivent avoir reçu une déclaration signée de leur part indiquant leurs difficultés financières. Un locataire doit répondre aux cinq exigences suivantes.
- Ils ont subi une perte de revenu substantielle, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas payer le loyer total.
- Le locataire n’a pas gagné plus de 99 000 € en 2020 ou s’attend à ce que ses revenus soient inférieurs à 99 000 € en 2021.
- Ils font des efforts pour payer des loyers partiels.
- Le locataire a tenté de demander une aide gouvernementale pour le logement ou le loyer.
- Ils n’ont pas d’autre logement disponible.
Être propriétaire peut être amusant, si vous le faites correctement
Peu importe à quel point vous êtes doué pour trouver de bonnes offres de biens locatifs, vous pourriez tout perdre si vous ne gérez pas correctement vos propriétés. Être propriétaire ne signifie pas nécessairement des appels téléphoniques au milieu de la nuit, des expulsions coûteuses ou des frustrations quotidiennes avec des locataires ingrats.
Existe-t-il un allègement pour les propriétaires qui ne reçoivent pas le paiement du loyer de leurs locataires ?
L’interdiction des expulsions a durement touché les propriétaires et les propriétaires fonciers. Certains commentateurs ont suggéré un plan dans lequel le gouvernement garantirait les paiements aux propriétaires pour couvrir 80% à 100% des arriérés de loyer dus. Mais même lorsqu’un allégement est disponible pour les propriétaires, le système est déroutant et semble défectueux.
La Californie, par exemple, dispose de la plus grande aide à la location de l’État du pays pour aider les propriétaires et les locataires. Cependant, les propriétaires ne peuvent pas obtenir d’aide de l’État si leurs locataires ne répondent pas ou s’ils ne peuvent pas prouver que le locataire est à faible revenu. De plus, il est impossible d’obtenir une aide de l’État si un locataire déménage et que le propriétaire peut le trouver.
Un autre exemple des problèmes auxquels sont confrontés les propriétaires est que les locataires tardent à demander de l’aide. Par exemple, à Long Beach, en Californie, environ 14 000 locataires se sont inscrits pour recevoir une aide au paiement du loyer jusqu’à 100 %. Cependant, les rapports montrent que seulement environ 7 000 formulaires remplis ont été envoyés.
L’expulsion des locataires est-elle toujours la solution dans une ère post-COVID ?
Dans de nombreux cas, l’expulsion est le seul moyen de protéger vos biens.
Mais en raison de la crise qui continue d’affecter le marché locatif, certains propriétaires envisagent des alternatives aux expulsions post-COVID. Pourquoi est-ce?
Lorsque vous expulsez un locataire, votre relation contractuelle prend fin. Cela signifie la fin de toute bonne volonté qui existait entre vous deux. Ainsi, la seule option pour récupérer les pertes est de passer par les tribunaux. Cependant, une réclamation pour loyer impayé devant une cour des petites créances pourrait prendre beaucoup de temps à être réglée car les tribunaux sont appuyés. Et, bien sûr, il y a le coût de poursuivre un ancien locataire.
Avant d’envoyer un avis « payer ou quitter » à un locataire, il est probablement préférable de commencer par une conversation pour voir où vous en êtes tous les deux à ce stade. Vous pouvez également vous assurer que le locataire recherche toute aide au loyer fédérale ou étatique disponible. Une fois que vous avez une image claire de leur situation, vous pouvez prendre une décision éclairée.
Supposons que le locataire n’ait pas l’intention de payer un loyer ou de rattraper ce qu’il doit. Dans ce cas, l’expulsion est probablement la meilleure option. Mais s’ils montrent une volonté de trouver une solution, vous pourrez peut-être éviter une expulsion coûteuse.
La première étape consisterait à établir un plan de paiement avec le locataire. De cette façon, vous pouvez continuer à percevoir des revenus sous forme de loyer et le locataire peut progressivement réduire le solde qu’il doit. Si vous pouvez tous les deux vous mettre d’accord sur un accord de remboursement et un plan de restauration de la location dans un délai raisonnable, vous avez peut-être trouvé une meilleure alternative à l’expulsion du locataire.